확정일자 효력
확정일자 받는 법은 임대차 신고를 하는 것이다. 임대차 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여된다. 확정일자를 부여 받은 임차인에게는 대항력과 우선변제권이 생긴다. 대항력을 갖추면 집주인이 바뀌어도 계약기간 동안 해당 주택을 임차할 수 있다. 우선변제권은 전·월셋집이 경매나 공매에 넘어간다 해도 후순위 권리자보다 우선해서 보증금을 변제받을 수 있는 권리다.
자동으로 부여되는 확정일자와 다르게, 전입신고는 별도로 해야 한다. 임대차 계약 이후 30일 이내에 전입하는 경우 임대차신고와 전입신고를 일괄 처리할 수 있다.
임대차 신고와 동시에 임차인은 자동으로 확정일자를 부여 받고 대항력과 우선변제권을 갖추게 된다. 30일 미만 초단기 계약, 이전계약과 임대료가 동일한 갱신계약은 신고 의무 대상이 아니다.
수도권과 광역시, 8개 도의 시에서 거래되는 '보증금 6000만원 초과' 또는 '월세 30만원 초과' 전세월세 계약의 임차인이나 임대인은 지자체에 의무적으로 계약 내용을 신고해야 한다. 주택 뿐 아니라 주택임대차보호법의 적용을 받는 고시원 등 준주택, 상가 내 주택과 판잣집, 비닐하우스 등 비주택도 신고 대상에 포함된다.
신고는 세입자와 집주인 중 한 명이 하면 되고, 공인중개사에게 위임할 수도 있다. 집주인과 세입자가 공동 서명한 '주택임대차 계약신고서'를 작성해 관할 주민센터 통합민원 창구나 인터넷 '부동산거래관리시스템'으로 신고하면 된다.
계약자의 인적 정보, 해당 주택의 주소와 면적, 보증금과 월세 금액, 계약 기간, 계약 체결 날짜 등을 신고서에 기재한다. 계약서도 첨부해야 하며, 계약서를 쓰지 않은 경우 입금 증빙 서류를 내면 된다. 신고 기한은 계약 시점 기준으로 30일 이내다.
임대차 계약을 유지 중인 경우에 신고할 필요는 없으며 신규나 재계약을 할 때 신고해야 한다. 갱신계약도 원칙적으로 신고해야 하지만 보증금이나 월세 변경이 없다면 신고하지 않아도 된다. 갱신계약을 신고할 때 종전 임대료와 계약갱신청구권 행사 여부도 신고서에 추가로 기재해야 한다.
계약기간이 30일 미만이면 신고 의무가 없어 고시원 등에서 이뤄지는 1~2주일 짜리 단기계약은 신고하지 않아도 된다. 다만 세입자가 보증금을 보호받기 위해서 신고를 원하면, 계약기간과 관계없이 신고할 수 있다.
확정일자 받는 법 즉 임대차 신고하는 법은 오프라인(동사무소, 주민센터 방문)과 인터넷 모두 가능하다. 관할 동사무소(주민센터)를 방문해 계약서를 제출할 수 있고 부동산거래관리시스템에서 입력해도 된다. 인터넷 신고의 경우 계약서 원본을 스캔해 파일로 변환하거나 스마트폰으로 촬영한 사진을 첨부하면 되며, 공동인증서(옛 공인인증서)가 필요하다.
전세월세 신고를 하지 않으면 미신고 기간 및 계약 금액에 비례해 4만 원부터 최대 100만 원까지 과태료가 부과된다. 임대차 계약을 허위로 신고할 경우 계약 금액 등에 관계없이 100만 원의 과태료가 부과된다.
경매로 팔린 부동산 배당 순위에서 세입자의 확정일자는 3~4순위
경매 매각 대금은 배당 순위가 정해져 있다. 1순위는 경매 집행 비용이다. 2순위는 소액 임차인의 보증금 회수를 정부가 지원하는 최우선 변제금과 근로기준법상 우선 변제권을 갖는 산업재해보상보험 적용 대상 사업장의 체불 임금이다.
3순위 ~ 4순위가 세입자의 확정일자와 이른바 ‘당해세’(해당 주택에 부여한 세금)다. 여기엔 국세와 지방세가 포함되며 향후 법 개정에 따라 3순위 ~ 4순위 간 추가 순위 변동이 있을 수 있다.
확정일자의 효력은 다음날 0시부터 생기므로 만약 그 전에 임대인이 해당 부동산 담보로 대출을 받을 경우 문제가 생긴다. 저당권 설정은 당일 효력이 발생하지만 임차인의 대항력은 임차 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날 발생이 되기에, 발생일 문제로 임차인의 순서가 밀릴 수가 있다. 경매가 진행될 시에 세입자의 보중금이 후순위로 밀리는 것이다.
확정일자의 효력이 발생하는 시기(효력 발생일) 관련해서 법개정이 필요하다.